Köpa fastighet som företag

Det finns flera orsaker till att företag köper fastigheter. Det kan exempelvis ske som en långsiktig investering eller för att underlätta lagerhållning och företagets egen verksamhet. 

I denna artikel förklaras fördelar med att köpa en fastighet, olika alternativ samt de viktigaste stegen i processen. Bland annat beskrivs olika vägar till finansiering och specifika villkor beroende på vilken fastighet som köps. 

Orsaker till fastighetsköp

Det finns ett flertal fördelar med att köpa fastigheter i ett företag. Vilka dessa fördelar är beror självklart på vad som köps och hur fastigheten förväntas skapa värde till företaget. Några exempel är:

• Stabil och långsiktig investering – Vid uthyrning av hyresrätter m.m. 
• Riskdiversifiering – Som diversifiering mot investering på börsen och andra tillgångar. 
• Stor flexibilitet kring att anpassa lokalerna – Vid lagerlokal, butik osv. 
• Minskad skatt – Vid köp av bostad som hyrs ut till ägarna. 
• Minskad risk – Att köpa en fastighet inom ett AB är mindre riskfyllt än om köpet sker som privatperson. 

Nedan beskrivs först skillnaden mellan att köpa ett aktiebolag, som äger en fastighet, eller köpa fastigheten direkt. Därefter följer de viktigaste stegen i denna förvärvsprocess. 

Två sätt att köpa fastighet som företag

Det finns framförallt två vägar för ett företag att köpa en fastighet. Av dessa två är det vanligaste och mest fördelaktiga alternativet att fastigheten ”paketeras” i ett aktiebolag som sedan säljs. Det andra alternativet är att enbart fastigheten säljs.

Alternativ 2: Köpa fastigheten direkt i företaget

Det andra alternativet är att köpa en fastighet från ett annat företag eller privatperson. Som vi nämnt ovan finns det däremot oftast, men inte alltid, fördelar att genomföra köpet via ett bolagsförvärv. 

Det här alternativet är framförallt vanligt vid mindre affärer, exempelvis mellan två mindre fastighetsägare. Större fastighetsbolag genomför nästan uteslutande förvärv av ”paketerade fastigheter”.  

Checklista och förberedelser

1. Planering inför fastighetsköpet

Processen från att företagaren bestämt sig för att köpa en fastighet till att köpet är genomfört är ofta relativt lång. Detta inte minst då det kan ta lång tid att hitta ett passande objekt. Utöver att börja jämföra objekt och gå på visningar kan både mäklare och bankkontakt kontaktas under planeringsstadiet. 

1.1 Skapa kravspecifikation

Första steget är att definiera företagets kravspecifikation och önskemål kring fastigheten som önskas köpas. Några frågor att ställa sig är exempelvis:

• Hur länge förväntas du äga fastigheten?
• Vilka avkastningskrav finns?
• Ska uthyrning ske, vilka är i så fall framtida hyresgäster?
• Hur stort belopp kan banken låna ut?
• Ska fastigheten användas till den egna verksamheten? Vilka krav finns då?
• Inom vilka regioner, städer eller stadsdelar kan fastigheten ligga?

I detta läge kan det vara bra att kontakta en mäklare som kan hjälpa till med att förklara hur marknaden ser ut och faktorer som kan vara värda att förhålla sig till.

Det är även många fastigheter som aldrig läggs ut till offentlig försäljning. Dessa nås enbart genom kontakt med den mäklare som har ansvaret för försäljning eller en mäklare som ingår i samma nätverk. 

1.2 Skapa bankkontakt

Det är även viktigt att, tidigt i processen, ta kontakt med banken och föra en dialog kring olika finansieringsalternativ, vilka presenteras vid rubriken ”Finansiering”, längre ner i artikeln. Det är exempelvis skillnad på om det är första fastigheten som ska köpas eller om en annan fastighet säljs i samband med att en annan köps. 

Med en etablerad bankkontakt blir det även tydligare vilka belopp som företagaren kan låna och vilken säkerhet som krävs beroende på lånealternativ. 

1.3 Skapa affärsplan och budget

Redan på planeringsstadiet bör även planering av kommande affärsverksamhet ske och en budget skapas som visar på hur kommande räntor, amorteringar och driftskostnader förväntas kunna betalas. Det kan ske med målet att fastigheten ska generera avkastning åt ägarna eller att lokalerna ska användas inom den egna verksamheten. 

Hur detta presenteras för banken kan även vara avgörande för hur stort belopp som kan beviljas samt vilka låneformer som kan bli aktuella. 

2. Köp av fastighet

När företaget har hittat en fastighet som möter behoven kan köpprocessen påbörjas tillsammans med mäklare och banktjänsteman. 

2.1 ”Due Diligence” – Teknisk, juridisk och finansiell granskning

Innan ett bud ges på fastigheten bör alltid en grundlig besiktning genomföras, en så kallad ”due diligence”. Detta innefattar bland annat en teknisk, juridiskt och ekonomisk granskning.

• Teknisk granskning – En teknisk granskning genomförs för att exempelvis upptäcka fuktskador och andra behov av större renoveringar. Det vanligaste är att företag som är specialiserade på just fastighetsbesiktning anlitas för dessa uppdrag. 
• Finansiell granskning – Här genomförs en grundlig genomgång av fastighetens ekonomiska historik. Det kan exempelvis vara dokumentation över vilka leverantörer som anlitats, hur underhållsplanen följts samt vilka hyresavtal som tas över mot befintliga hyresgäster. 
• Juridisk granskning – Den juridiska granskningen omfattar en genomgång av alla relevanta juridiska dokument, tidigare ägarhistorik, avtal och eventuella rättstvister. Detta för att säkerställa att äganderätten är klar och för att upptäcka potentiella juridiska problem.

2.2 Förhandling & Bud

Till skillnad mot privatbostäder är det inte alltid som priset på fastigheter nämns i annonserna. Det kan även variera hur eventuell budgivning förväntas ske och i vilken utsträckning som säljaren kan ändra på villkor utifrån köparens intressen. Kontakta ansvarig mäklare för information, visning och eventuell budgivning. 

2.3 Lagfart och stämpelskatt

Sker köp av ett aktiebolag behöver inte ansökan om lagfart ske och därmed ingen stämpelskatt betalas. Detta utifrån att det är samma ägare till fastigheten (aktiebolaget) som innan uppköpet. Det är visserligen en fördel att kostnaden för lagfart undviks men det bör inte vara en avgörande faktor för hur försäljningen ska ske. 

Sker köp av fastigheten direkt behöver ansökan om lagfart ske av köparen. Vid detta tillfälle betalas stämpelskatt på 4,5 % av köpeskillingen alternativt taxeringsvärdet från föregående år (det högsta beloppet). Med en köpeskilling på 20 000 000 kronor kommer stämpelskatten alltså bli 900 000 kronor. 

3. Finansiering

Det finns flera alternativ när ett företag önskar låna för att investera i en fastighet. Samtliga alternativ, utöver fastighetslån, är däremot bara kortsiktiga lösningar fram till att fastigheten kan belånas och fastighetslån tecknas. 

3.1 Fastighetslån

Fastighetslån används när företaget har en fastighet som kan belånas. Vanligtvis accepterar banken en belåningsgrad på 60 – 85%. Det är däremot sällan som nivåer över 75% beviljas. Vilken belåningsgrad som banken kan bevilja beror även på vilket syfte som fastigheten har. Det kan exempelvis vara skillnad på om det ska bli en hyresfastighet eller lagerlokal samt dess läge. 

3.2 Brygglån

Brygglån för företag används när företaget behöver betala för en ny fastighet innan försäljningen av en tidigare är klar. Det är därmed en kortsiktig lösning fram till att en långsiktig finansiering, i detta fall fastighetslån, kan användas. 

3.3 Byggnadskreditiv 

Byggnadskreditiv används vid nybyggnation och delvis vid större ombyggnationer. Kreditens totala belopp kan exempelvis maximalt vara 90 % av byggnationskostnaden och 80 % av bostadens förväntade värde efter att den byggts klart. Krediten betalas ut succesivt utifrån hur långt projektet har kommit. 

3.4 Topplån

Topplån används i det fall som fastighetslånet inte täcker hela behovet av finansiering samt att företaget inte har tillräckligt med kapital för att betala kontantinsatsen. Topplånet kan exempelvis lösas om fastigheten ökar i värde. 

3.5 Övrig finansiering

• Skog- och lantbrukslån – Ett lån som tecknas när företag köper skogs- eller lantbruksfastigheter.
• Grönt fastighetslån – Lån som kan beviljas med lite lägre ränta förutsatt att projektet innebär byggnation av klimatsmarta bostäder. 
• Förvärvslån – Snabbt tillskott av kapital vid förvärv av fastighet eller fastighetsbolag. 

Något som många inte tänker på är att det vanligtvis krävs större kontantinsats när du köper en fastighet som företag till skillnad från när du köper bostad som privatperson – inte sällan 25 % eller mer. /Magnus Johansson – Sparbanken Tanum

Specifika regler utifrån typ av fastighet

Under följande rubriker förklaras några specifika faktorer att ta hänsyn till beroende på syftet med den fastighet som förvärvas. Vid osäkerhet bör alltid en jurist kontaktas så att avtal utformas på ett korrekt sätt. 

Vill du lära dig mer om detta? Se Fastighetsägarnas kurs ”Äga och förvalta fastigheter”

Köpa lokal, lager eller kontor

Fördelen med att köpa en fastighet i form lokal, lager eller kontor är att företaget på egen hand kan anpassa dessa efter eget behov. Det kan ses som en investering för att kunna bedriva företagets verksamhet mer effektivt.

Lagar och regler

Kommunens detaljplan avgör var näringsverksamhet, bostäder och offentliga fastigheter förväntas byggas och utnyttjas. Det kan dessutom finnas detaljerade regler för vilka typer av näringsverksamhet som får bedrivas och i vilken omfattning. Att det idag finns liknande företag i närheten av den fastighet som önskas köpas betyder inte per automatik att samma verksamhet kan bedrivas.

Detta visade sig exempelvis när en mindre godisbutik önskade öppnas i utkanten av Lomma. Kommunens politiker nekade verksamheten tillstånd med hänvisning till att livsmedelsförsäljning inte fick ske inom det område där butiken fanns. Samtidigt sålde ett flertal butiker godis i byggnaderna runt omkring.

Köpa hyreslägenheter

Hyresfastigheter förväntas ge en långsiktig och stabil avkastning. Det är generellt lätt att få hyresgäster, inte minst i centrala stadsdelar. Dessutom bor många hyresgäster under lång tid i samma lägenhet vilket skapar långsiktig stabilitet. Med ekonomisk- och fastighetsförvaltning kan stora delar av förvaltningen köpas in av externa aktörer.  

Lagar och regler

Hyresfastigheter är den fastighetsform som omfattas av mest regelverk. Detta utifrån att det är privatpersoner som förväntas hyra lägenheter. 

Uthyrning av hyreslägenheter regleras av Hyreslagen vilket är 12 kapitlet i Jordabalken. En lag som bland annat anger att hyran måste vara marknadsmässig samt vid vilka tillfällen som hyresvärden har rätt att bryta kontraktet. Här finns även regler kring underhållsplikt och besittningsskydd. Utöver Hyreslagen behöver fastighetsägaren även förhålla sig till Lagen (2003:778) om skydd mot olyckor. Bland annat nämns fastighetsägarens ansvar i kap 2.

”Ägare eller nyttjanderättshavare till byggnader eller andra anläggningar skall i skälig omfattning hålla utrustning för släckning av brand och för livräddning vid brand eller annan olycka och i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och för att hindra eller begränsa skador till följd av brand.”

Köp av egen bostad – Uthyrning till dig själv

Om företaget har en överlikviditet kan det vara ett alternativ att köpa den bostad som aktieägaren bor i och sedan hyra ut den som hyresrätt. Det blir ett sätt att behålla värdet inom företaget istället för att ta ut kapital i lön eller aktieutdelning vilket innebär en beskattning. Dock så behöver man ha i åtanke att det är betydligt lättare att sälja en bostad som privatperson än som företag. 

Lagar och regler

Det var tidigare delvis förbjudet att som företag köpa ägarnas bostad enligt stoppregler för fåmansföretag. Dessa regler är nu borttagna vilket möjliggör denna lösning. Däremot finns det fortfarande en rad regler att förhålla sig till vilka avgör om det är ekonomiskt, och administrativt, smart att välja detta alternativ. 

I en artikel hos SEB nämner skattejuristen Thomas Erikson 12 punkter som är viktiga att tänka på när företag köper egen bostad. Bland annat gäller följande:

• Marknadshyra – Som privatperson får du inte tjäna på att företaget äger och förvaltar fastigheten. Om en hyra tas ut under marknadshyra behöver personen beskattas för bostadsförmån. 
• Fritidsbostad – Gäller köpet en fritidsbostad får inte företaget enbart ta ut hyra för de veckor då privatpersonen är i bostaden. Ett ytterligare värde måste beräknas utifrån att personen har dispositionsrätt till bostaden året runt. 
• Svårt kring förmånsvärde – Det kan vara svårt att beräkna förmånsvärdet och hur det påverkas vid exempelvis en renovering. Det kan ofta bli en tvistefråga gentemot Skatteverket.

Köpa bostadsrätt

Köp av bostadsrätter förknippas främst med privatpersoner men det är även delvis möjligt för företag att köpa dessa. Det kan exempelvis ske för att kunna erbjuda personal ett bekvämt boende i närheten av företagets kontor eller som en långsiktig investering. 

Lagar och regler

Det finns ett flertal regler att förhålla sig till. Lägenheten får i regel inte användas för att bedriva näringsverksamhet då det är en bostad. Det blir även viss skillnad på om köpet sker av nyproduktion av ett byggbolag eller om det är en lägenhet som säljs inom en etablerad bostadsrättsförening. 

Nybyggnation – Från byggbolag

Flera byggbolag i Sverige erbjuder företag att köpa nyproducerade bostadsrätter. Eftersom det innebär ett medlemskap i en bostadsrättsförening kan stadgar och regler vara utformade för att möta dessa villkor. Ett av Sveriges största byggbolag, PEAB, har exempelvis följande krav:

• Aktiebolag som varit aktivt i minst 3 år
• Granskad ekonomi av auktoriserad revisor
• Intyg att lägenheten ska användas för stadigvarande boende (minst 6 månader)
• Näringsverksamhet i bostaden godkänns enbart efter individuell prövning

Överlåtelse – Inom BRF

Det finns ingen lag som anger att företag inte får köpa bostadsrätter. Däremot har styrelsen rättighet, och i vissa fall skyldighet, att neka medlemskap vid ansökan av juridisk person. Hur de kan agera beror på vad som står i stadgarna. 

Juridiska personer får inte bli medlem

Förutsatt att det i stadgarna står att juridiska personer inte får bli medlem har styrelsen en skyldighet att neka medlemskap. 

Juridiska personer får bli medlem / inget nämns

Om det i stadgarna står att juridiska personer får bli medlem, eller om det inte nämns något om detta, har styrelsen två val. 

De kan godkänna medlemskap och hänvisa till stadgarna. Men de kan även neka medlemskap. Detta utifrån att en styrelse alltid har rätten att neka juridiska personer medlemskap trots att samtliga förutsättningar för medlemskap är uppfyllda. Det skulle däremot inte få ske om det var en privatperson som ansökte om medlemskap.

När förvärvaren till en bostadsrättslägenhet är en juridisk person får styrelsen vägra medlemskap i föreningen även om förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda /HSB.se

Detta gäller däremot enbart om det en bostad och inte en lägenhet för fritidsändamål (exempelvis semesterboende). För att det ska klassas som fritidsändamål räcker det inte med att köparen hävdar att lägenheten ska användas till detta syfte.