Bolån

Tänk på det här innan du tar ett bolån

Går du i tankarna på att ansöka om ett bolån finns det ett par saker du ska tänka på innan du skickar in en ansökan. Du bör först och främst fundera på hur mycket du behöver låna och om din ekonomiska situation klarar de kostnader som bolånet för med sig. 

När du har koll på bolånets storlek, räntan och amorteringen kan du med fördel använda vår bolånekalkylator här nedanför för räkna ut månadskostnaden för ditt bolån.

Du ska även tänka på att kontakta långivaren i god tid innan du behöver lånet. Långivaren ska nämligen göra en kreditupplysning på dig, och det kan ta lite längre tid än väntat att få ett bolån beviljat. 

Tänk på! Du behöver själv stå för kontantinsatsen när du köper en bostad. Långivaren lånar ut maximalt 85 procent av bostadens marknadsvärde med bostaden som säkerhet. Om du ska köpa hus ska du tänka på att det kan tillkomma kostnader för lagfart och pantbrev.

Det finns fler punkter du, eller ni, behöver tänka igenom innan ni bestämmer er för att ta ett lån. Framför allt i förebyggande syfte. Du behöver till exempel ta reda på om du skulle klara lånekostnaderna även om du förlorar jobbet och inkomsterna minskar, eller om dina utgifter skulle öka. Fundera även på om det finns utrymme i budgeten för räntehöjningar.

Hur ansöker jag om ett bolån?

Om du har kommit fram till att du behöver låna pengar för att finansiera ett bostadsköp och är säker på att du kommer klara lånekostnaderna är det dags att kontakta en långivare som erbjuder bostadslån, antingen bostadsrättslån eller huslån. Ett preliminärt besked kan du få relativt snabbt, men du måste i de allra flesta fall lämna in en formell ansökan om bolån för att få det beviljat. Först måste långivaren göra en fullständig kreditprövning.

Om du däremot ansöker om lånelöfte är kreditprövningens omfattning mer begränsad. Men just därför är inte heller ett lånelöfte någon garanti för att du får bolånet beviljat.

Hur stort bolån kan jag få?

Det som avgör om du över huvud taget beviljas bolån, och hur mycket du får låna, beror bland annat på bolånetaket och din kreditvärdighet. Det har även att göra med vilka regler långivaren har när det gäller lånets storlek i förhållande till låntagarens inkomst.

Vad innebär handpenningslån?

Ett handpenningslån tar du i regel samtidigt som bolånet för att kunna betala handpenningen för din nya bostad. Ett handpenningslån är ett lån utan säkerhet, och måste tecknas innan bostadsköpet eftersom den ska betalas relativt snabbt efter det att budgivningen är över.

Du kan i regel använda ett handpenningslån som en del av kontantinsatsen.

Kan jag låna till kontantinsatsen?

Ja, om du inte har haft möjlighet att själv spara ihop pengar eller kan använda vinsten från en tidigare bostadsförsäljning kan du låna till kontantinsatsen. Men tänk på att du då måste ta ett andra lån som är skilt från ditt bolån. Bolånet får nämligen inte täcka den totala köpeskillingen för bostaden.

Det är upp till långivaren att besluta om du får låna till kontantinsatsen eller inte. De kommer till exempel kolla på din inkomst, dina månadskostnader och eventuella skulder. Efter det gör de en bedömning om du kommer ha råd att betala räntan och andra kostnader för både bolånet och lånet till kontantinsatsen.

Börja med att ansöka om lånelöfte

Men som sagt, ett av de första stegen i bolåneprocessen är att ansöka om ett lånelöfte. Det måste du i regel även ha för att kunna delta i budgivningar. Ett lånelöfte är kort förklarat ett preliminärt besked om bolån som ger dig en tydligare bild över hur mycket du kan låna och hur mycket du kan lägga i en budgivning. 

Tänk på! Många mäklare kräver att du visar upp ett lånelöfte innan du får delta i en budgivning. Fixa det i god tid innan du börjar gå på bostadsvisningar.

Du måste förstås lämna in en ansökan om lånelöfte för att kunna få det beviljat. Långivaren gör då en kreditprövning utifrån dina inlämnade uppgifter och även genom en kreditupplysning. Har du inte redan bestämt dig för vilken långivare du ska satsa på kan det nu vara en god idé att jämföra långivarnas erbjudanden på bolån. Ta gärna hjälp av tabellen högst upp på den här sidan.

Skicka sedan in en ansökan till alla de långivare du är intresserad av.

Ett smidigt sätt att jämföra olika långivare är att ta hjälp av en låneförmedlare som kan presentera flera olika lånealternativ och även förhandla åt dig. Låneförmedlare tar dessutom bara en kreditupplysning på dig som långivarna sedan får ta del av. Det är en klar fördel eftersom flera kreditupplysningar på kort tid kan sänka din kreditvärdighet.

När kan jag jag få avslag på min låneansökan?

Bara för att du har fått ett lånelöfte betyder det inte per automatik att långivaren sedan kommer att bevilja dig ett bolån. Men om din ekonomiska situation inte har ändrats sedan du fick lånelöftet bör det inte vara några problem. Det finns dock vissa omständigheter som kan göra att du får avslag på din bolåneansökan.

Då kan långivaren ge avslag på din bolåneansökan

• Du har lämnat uppgifter som inte stämmer.
• Dina inkomster har minskat eller skulderna ökat.
• Långivaren bedömer inte din inkomst som stadigvarande.
• Du har fått en betalningsanmärkning.
• Långivaren bedömer att din återbetalningsförmåga har förändrats.
• Bostaden du vill köpa utgör inte en tillräckligt stor säkerhet för bolånet.
• Priset för bostaden är enligt långivaren inte rimligt i förhållande till marknadsläget.

Det är dock värt att betona att du fortfarande kan beviljas bolån med betalningsanmärkning, men att det alltså kan bli lite svårare.

Jämför långivare och hitta bästa bolånet för dig

När du ska ansöka om bolån vill du såklart ha bästa möjliga villkor och då gäller det att jämföra långivarnas erbjudanden. Som bolånekund kan det vara intressant att först och främst kolla in listräntan som ger dig en överblick över vilka räntor som finns hos långivaren. Sedan ska du utgå från genomsnittsräntan. Genomsnittsräntan är ofta lägre än listräntan och anger ett snitt av räntan som andra kunder faktiskt har betalat för sina bolån.

På långivarnas hemsidor bör du förutom genomsnittsräntorna även hitta information om vad som kan påverka räntorna de erbjuder sina bolånekunder. Om du blir beviljad ett bolån ska långivaren kunna förklara vad de har utgått ifrån när de beslutat om vilken ränta de ska erbjuda dig.

Kan jag förhandla om min boränta?

I många fall kan det löna sig att försöka förhandla med långivaren om deras bolåneräntor. Om du kan få ner priset, och i så fall hur mycket, beror på faktorer som lånets storlek, bostadens värde, belåningsgraden och din kreditvärdighet. Långivaren gör även en bedömning av dig som kund i allmänhet. Om du är en ”helkund” och även har andra affärer med långivaren har du större chans att få större rabatt på ditt bolån.

Tänk på! Du ska alltid se till att du får skriftlig bekräftelse på hur stor rabatt du får på boräntan, och hur länge den ska gälla.

För räntor med tre månaders bindningstid gäller rabatten i regel ett år. Rabatten för räntor som är bundna ett år eller längre gäller däremot under hela bindningstiden. Om du är intresserad av fortsatt rabatt måste du själv ta kontakt med långivaren och be om en diskussion.

Kan jag få ett bolån utan fast anställning?

Ja, du kan få ett bolån utan fast anställning. Till exempel om du är säsongsanställd, frilansare eller vikarie. Men det kräver lite mer från dig som låntagare. Du måste kunna bevisa för långivaren att du har de ekonomiska förutsättningar som krävs för att kunna betala tillbaka lånet. Din ekonomi behöver ju inte vara ostabil, men långivaren kan bedöma det som en större risk att bevilja lån till någon som inte har en garanterad inkomst för en längre tid framöver.

När du ska visa för långivaren att du kan hantera kostnaderna för ett bolån finns det vissa saker som du bör ha förberett inför förhandlingen. Du ska till exempel ha gjort en budget för hur mycket bostadsköpet kommer kosta och räknat ut hur stort lån du behöver. Visa även hur du ska finansiera kontantinsatsen.

Du skulle även kunna göra en kreditupplysning på dig själv för att kunna känna dig extra väl förberedd.

Tips! Om det finns möjlighet kan det vara en god idé att boka in ett fysiskt möte med långivaren. Det är ofta enklare att förklara varför de skulle vilja ha just dig som bolånekund om ni ses öga mot öga. Kom väl förberedd och ta med dig alla papper du behöver för att kunna bevisa din återbetalningsförmåga.

Eftersom låntagare utan fast anställning enligt långivarna utgör en större risk kan du förbereda dig på att behöva betala något högre ränta. Men du ska komma ihåg att du trots din situation kan, och bör, kolla läget bland flera olika långivare. Ta inte bara ta första bästa.

Kan jag ta hjälp av en medlåntagare om jag saknar fast årsinkomst?

Ja, det är inte ovanligt att till exempel unga vuxna som vill komma in på bostadsmarknaden lånar med en medsökande. Om de själva inte har hunnit få en fast årsinkomst det vill säga. Den medsökande är i dessa fall oftast en förälder.

Låntagaren och medlåntagaren har båda samma skyldigheter och betalningsansvar. Långivare är mer benägna att bevilja lån om det är två som står på ansökan eftersom de då bedömer återbetalningsförmågan som högre och riskerna således lägre. När låntagaren har fått en fast årsinkomst och långivaren har gjort en kreditprövning kan lånet skrivas över.

Vad är skillnaden mellan medlåntagare och borgensman?

Man kan i vissa fall behöva ta bolån med en borgensman. Borgensmannen går i god för att betala tillbaka skulden till din långivare om du av någon anledning inte har möjlighet att göra det själv. Det ger med andra ord långivaren en extra säkerhet.

Till skillnad från en medlåntagare, som alltid har samma skyldigheter som låntagaren, behöver en borgensman bara betala låneskulden om du skulle få betalningsproblem.

Kan jag flytta mitt bolån?

Ja, du kan flytta ditt bolån från en långivare till en annan. Eftersom ett bolån i regel är väldigt stort vill du så klart se till att dina lånevillkor är så bra som möjligt. Därför kan det vara bra att hålla koll på långivarnas olika erbjudanden.

Villkoren kan ju ändras över tid. Om du upptäcker att en annan långivare kan erbjuda dig bättre villkor ska du inte vara rädd för att byta. Det är ofta faktiskt enklare än man kanske kan tro att flytta sitt bolån.

Flytta bolån med rörlig ränta

Att flytta ett bolån med rörlig ränta går i regel både snabbt och relativt lätt. Dessutom är det kostnadsfritt. Processen är i stort sett samma som när du ansökte om ditt nuvarande bolån: du ansöker helt enkelt om bolån hos den långivare du vill flytta över till.

Flytta bolån med bunden ränta

Har du bolån med bunden ränta är det lite mer att tänka på. Vill du flytta över till en annan långivaren under bindningstiden måste du då betala en så kallad ränteskillnadsersättning till din nuvarande långivare.

I vissa fall kan dina nya lånevillkor vara så pass bra att det faktiskt lönar sig att flytta bolånet trots att du måste betala ränteskillnadsersättningen. Men om kostnaden skenar i väg kan det vara bättre att lägga flytten på is tills bindningstiden har löpt ut.

Hur fungerar det att ta över ett bolån?

Det finns vissa situationer då det kan bli aktuellt för en part att ta över ett bolån från en annan. Till exempel vid en separation eller dödsfall. I båda fallen är det en god idé att ta hjälp av en jurist för att reda ut vilka möjligheter som finns och vilka villkor som gäller i den specifika situationen.

Men generellt sett går det alltså inte bara att ändra vem som betalar bolånet. Du som vill ta över lånet måste ansöka om ett nytt bolån, och långivaren kommer då att utreda din kreditvärdighet och dina förutsättningar för att betala tillbaka. Kolla med din långivare om du kan ta över ett bolån och vad det i så fall kan kosta.

Då kan du lägga om ditt bolån

När bindningstiden för ditt bolån har löpt ut kan du lägga om bolånet. Det innebär att du som låntagare tillsammans med din långivare byter bindningstid eller ränta, eller båda två, för bolånet. Bostadsmarknaden är ju i ständig rörelse och så är även långivarnas räntor och erbjudanden.

I samband med att du lägger om bolånet kan det vara en god idé att omvärdera bostaden för att se om du kanske kan minska belåningsgraden. Du kan omvärdera din bostad när det har gått fem år sedan du tecknade bolånet. Om belåningsgraden då visar sig landa på under 85 procent har du möjlighet att utöka bolånet med ett renoveringslån om du satsar på att höja bostadens värde ytterligare – antingen för din egen skull eller inför en framtida försäljning.

Kan jag lösa mitt bolån i förtid?

Om du till exempel lyckas spara ihop väldigt mycket pengar och vill göra dig skuldfri kan du lösa ditt bolån i förtid. Det är enklare och går snabbare att lösa bolånet om du har rörlig ränta, och varken du eller långivaren behöver oroa er för extra kostnader.

Har du bunden ränta på bolånet måste du som låntagare betala en ränteskillnadsersättning för att lösa bolånet i förtid.

När kan jag omförhandla mitt bolån?

Efter att du har fått nycklarna och tillträde till din nya bostad är ju själva köpet klart. Men kom i håg att det inte betyder att du ska låta ditt bolån vara. Du kan försöka omförhandla ditt bolån någon gång varje år. Det kan ju finnas utrymme för förhandling om din bostad har ökat i värde eller om dina inkomster blivit större. Långivaren kommer inte själv att höra av sig och erbjuda en lägre ränta, så det måste du ta tag i själv.