miniatyrbil, hus och mynstapelDet kan vara svårt att veta hur mycket man får låna till en bostad. Även om du får ihop kalkylen när du räknar själv är det inte säkert att det stämmer med bankernas kalkyl. Foto: Dontree/Shutterstock.com

Bolån

Bankernas krav på låntagarna kan göra det svårt att få bolån till den bostaden man verkligen vill ha. Även om din kalkyl går ihop är det inte säkert att du har tillräckligt hög inkomst enligt bankernas regler, skriver Dagens Nyheter.

Bankernas tuffa regler för bolån gör att det svårt att låna till bostad även om du själv tycker att din kalkyl går ihop. Bankerna måste förhålla sig till en rad olika regler och det är inte alltid som de egna beräkningarna stämmer överens med bankernas krav.

Det är bra att känna till hur bankerna resonerar

Innan du ansöker om ett bolån kan det vara bra att känna till vad bankerna tittar på och hur de resonerar. Även om du uppfyller kraven är det banken som bestämmer om du i slutändan blir beviljad ett bolån eller inte.

Finansinspektionen gör varje år en undersökning av bolånemarknaden som presenteras i en rapport. I rapporten framgår det vad bankerna tittar på när de gör en bedömning av kundens ekonomi och återbetalningsförmåga och hur bankernas regler används i praktiken.

När bankerna går igenom din bolåneansökan resonerar de utifrån bolånetaket, boräntan, amorteringskravet, det skärpta amorteringskravet och kvar att leva på-kalkylen.

Bolånetak

Bolånetaket innebär att bankerna bara får bevilja bolån på maximalt 85 procent av köpeskillingen. 15 procent av köpeskillingen, vilket även kallas för kontantinsats, måste du själv kunna betala. Om du inte har tillräckligt mycket pengar till kontantinsatsen går det att ta en blancolån utan säkerhet. Räntan på blancolån är dock mycket högre än på bolån och har dessutom mycket kortare återbetalningstid.

Boräntan

Dagens ränta på bolån ligger på cirka 1,6 procent. För varje lånad miljon kronor ger det en månadskostnad på ungefär 930 kronor efter ränteavdrag. Men när bankerna resonerar räknar de inte med en boränta på 1,6 procent. När bankerna resonerar räknar de med en ränta på 7 procent. Det innebär en räntekostnad på 4 000 kronor per månad efter skatteavdrag för varje lånad miljon kronor.

Amorteringskrav

Första juni 2016 infördes amorteringskrav på bolån. Kravet innebär att alla nya bolån över 50 % belåningsgrad måste amorteras. Lån som överstiger 70 procent ska amorteras med 2 procent per år. För varje lånad miljon kronor innebär det en kostnad på 20 000 kronor per år. 

Skärpt amorteringskrav

1 mars 2018 infördes ett skärpt amorteringskrav för nya bolån. Det skärpta amorteringskravet innebär att alla nya bolånetagare som lånar mer är 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst ska amortera ytterligare 1 procent.

Bolån som överstiger 70 procent av bostadens värde måste amorteras med 3 procent. Bolån mellan 50 och 70 procent måste amorteras med 2 procent och bolån som ligger under 50 procent måste amorteras med 1 procent.

Kvar att leva på-kalkylen

Kvar att leva på-kalkylen innebär att det måste finnas kvar ett visst belopp efter att alla kostnader är betalda. I kalkylen räknar man in hushållets alla inkomster som lön och barnbidrag, om man har barn. Därefter räknar man bort kostnaderna som hör till bostaden som bolåneränta, amortering och bostadens driftskostnad. Det som blir över är det man har kvar att leva på.

Enligt Finansinspektionens schablonbelopp ska en familj med två vuxna och två barn ha cirka 24 000 kronor kvar att leva på. Schablonbeloppet ska täcka andra kostnader som exempelvis kollektivresor.

Schablonbeloppen kan skilja sig åt mellan olika banker. För en ensamstående vuxen kan det skilja mellan 6 000 och 10 200 kronor. Schablonbelopp för två vuxna och två barn hos Konsumentverket ligger på 19 800 kronor i månaden, vilket är över 4 000 kronor mindre än vad bankerna räknar med i genomsnitt.

Alexandra Stenvall
Alexandra Stenvall Ekonomiskribent