Bostadsrättslån

Vad är ett bostadsrättslån?

Ett bostadsrättslån är ett bolån som du använder för att köpa en lägenhet. Det fungerar ungefär på samma sätt som ett bolån för att köpa hus. 

Bostadsrättslån skiljer sig från andra bolån

Den största skillnaden mellan andra bolån och ett bostadsrättslån är inte låneformen, utan bostaden man använder pengarna till.

När du tar ett bolån för att köpa en fastighet kommer du att äga hela fastigheten. Men när du tar ett bolån för att köpa en bostadsrätt fungerar det på ett lite annat sätt.

En bostadsrätt är nämligen en upplåtelseform där medlemmarna av bostadsrättsföreningen äger varsin rättighet till en bostad i en fastighet mot en årsavgift.

Visste du? Upplåtelseform betyder ungefär “på vilket sätt man förfogar över sin bostad”. Det finns fyra upplåtelseformer i Sverige: bostadsrätt, hyresrätt, äganderätt och kooperativ hyresrätt.

Att köpa en bostadsrätt innebär därför inte att du äger hela fastigheten, utan att du äger rättigheten att få använda lägenheten du köpt i fastigheten.

Långivaren kan ställa krav på bostadsrätten

En annan skillnad mellan bostadsrättslån och andra bolån är att långivaren ibland kan ställa vissa krav på din tilltänkta bostadsrätt innan du får ansökan om bostadsrättslån beviljad. Kraven kan även gälla bostadsrättsföreningen.

Tänk på! En bostadsrätt går att använda som säkerhet för lånet precis som för andra typer av bolån. Det gör att räntan på ett bostadsrättslån är lika låg som om du ansökt om ett vanligt bolån.

Två vanliga krav är att boytan i bostadsrätten ska vara mellan 20–300 kvadratmeter och att bostadsrättsföreningen ska ha minst tio lägenheter.

Bostadsrättsföreningen kan också ställa krav

Det är sällan en bostadsrättsförening kan neka någon medlemskap i bostadsrättsföreningen, men det finns vissa undantag. En bostadsrättsförening kan nämligen sätta upp egna stadgar och dessutom insållningsklausuler. Detta kan minska rätten till medlemskap kraftigt.

Klausulerna kan innefatta saker som att köparen också måste ha avsikt att bo i bostadsrätten permanent eller att det är förbjudet att renovera lägenheten och sälja den vidare inom kort tid.

Köpa bostadsrätt – hela processen

1. Ansök om lånelöfte
2. Gå på visningar och delta i budgivningar
3. Vinn en budgivning
4. Ansök om lån till bostadsrätten (det vill säga, lånelöftet omvandlas till en låneansökan för ett bolån)
5. Skriv kontrakt på bolånet
6. Skriv kontrakt för lägenheten
7. Betala handpenning (10 % av bostadens totala värde)
8. Betala kontantinsats (minst 15 % av bostadens totala värde)
9. Få nycklarna till lägenheten vid inflytt

Ansök om lånelöfte för bostadsrättslån i tid

Innan du påbörjar själva jakten på en lägenhet måste du ansöka om ett lånelöfte för ditt bostadsrättslån. Ett lånelöfte är, precis som det låter, ett löfte från banken om att du får låna en viss summa pengar för att köpa en bostadsrätt.

När du har hittat en lägenhet att köpa omvandlas lånelöftet till ett bolån.

Tips! Ett lånelöfte är bara giltigt en viss tid, ofta bara några månader. Om du är osäker på vilka egenskaper du söker hos din framtida bostadsrätt kan det därför vara klokt att gå på visningar redan innan du ansöker om ett lånelöfte för att få en idé om vad du vill ha.

Att köpa en bostadsrätt innebär ofta många lägenhetsvisningar och deltagande i flera budgivningar utan framgång. Processen kan vara slitsam, men du kan underlätta den för dig själv genom att vara väl förberedd.

Kontantinsats och handpenning

Det är många som blandar ihop kontantinsats och handpenning, men de är två helt olika saker. Kontantinsatsen har med bolånet att göra medan handpenningen betalas direkt till säljaren.

Skillnaden mellan kontantinsats och handpenning

• Kontantinsats är de 15 procent av bostadens värde som du måste betala på annat sätt än med bolånet, eftersom bolånet bara får uppgå till 85 procent av bostadens värde.
• Handpenning är de 10 procent av bostadens värde som du betalar till säljaren när budgivningen är avslutad.

Någonting som kan vara bra att tänka på är att man ibland får använda handpenningen som en del i kontantinsatsen. I de fallen innebär det att kontantinsatsen bara ligger på fem procent.

Tänk dock på att handpenningen måste betalas redan innan du fått pengarna för bolånet. Du måste alltså ha handpenningen redo vid kontraktskrivningen.

Viktigt att tänka på innan du köper lägenhet

Det absolut viktigaste att komma ihåg är att inte skriva något avtal innan du fått ditt lån till bostadsrätten beviljat. Alternativt kan du inkludera en klausul i avtalet med säljaren att kontraktet endast gäller om du får din låneansökan godkänd av långivaren.

En långivare har nämligen rätt att neka dig ett lån till bostadsrätten trots att du tidigare fick ett lånelöfte. Detta görs oftast om din ekonomiska situation blivit förändrad sedan du fick lånelöftet. Men långivaren kan också neka dig ett lån om den anser att lägenheten är värd mindre än vad du ska betala för den.

Från långivarens perspektiv blir din bostadsrätt nämligen en säkerhet för dem. Och om lägenheten är mindre värd än pengarna du ska betala för den finns det stor risk att långivaren förlorar pengar på att bevilja dig ett lån.

Ansök om lån med bra ränta och villkor

Att köpa en lägenhet är ett stort beslut. För många är ett bostadsrättslån det första lånet de tar och därför är det viktigt att förbereda sig på de kostnader som köpet faktiskt innebär.

Kostnader som tillkommer utöver lånet kan vara

• Avgift till bostadsrättsföreningen
• El och vatten
• Bredband, tv och liknande kostnader
• Reparationer av bostadsrätten
• Inredning

På grund av att en bostadsrätt innebär fler kostnader än man först kanske räknar med blir det förstås ännu viktigare att välja en långivare som har bra ränta och villkor på bolån.

Tänk på! Det kan göra stor skillnad för din totala lånekostnad om du väljer fast eller rörlig ränta på bolånet.

Många gör misstaget att vända sig till sin “vanliga” bank när de ska ansöka om lån till bostadsrätt. Men det behöver inte vara den långivare som erbjuder bäst ränta och villkor på bolån.

Därför är det viktigt att du jämför flera långivare och deras räntor och villkor innan du ansöker om ett lånelöfte. 

Tips! Jämför först lån genom att använda tabellen högst upp på den här sidan. Om du ansöker om lånelöfte hos flera långivare samtidigt kan din kreditvärdighet försämras i och med många kreditupplysningar.

Genom att ha ett bra underlag får du dessutom något konkret att förhålla dig till när du går in i förhandlingar om räntor för ditt bolån.

Det här måste du veta om bostadsrättsföreningen

När du köper en bostadsrätt blir du också medlem i bostadsrättsföreningen. Att vara medlem i en bostadsrättsförening innebär att du behöver betala en avgift till föreningen. Oftast betalas denna avgift månadsvis.

Avgiften till bostadsrättsföreningen kan variera mellan olika föreningar. När du letar lägenhet kan det därför vara en bra idé att ha avgiften i åtanke.

Tänk på! Se över din ekonomi så att du vet att du har råd att betala ränta och amortering på ditt bostadsrättslån och dessutom avgift till föreningen och övriga kostnader.

Förutom avgiften till föreningen kan det vara bra att slänga ett öga på bostadsrättsföreningens ekonomi. Olika bostadsrättsföreningar har nämligen också olika god ekonomi.

Att vara medlem i en bostadsrättsförening med dålig ekonomi kan innebära större framtida kostnader även för dig personligen. Det kan bli aktuellt om bostadsrättsföreningen exempelvis behöver göra saker som ett stambyte som man inte avsatt pengar för tidigare.

Bostadsrättslån till nyproduktion fungerar annorlunda

Bostadsrättslån till en nyproduktion fungerar lite annorlunda jämfört med ett vanligt bostadsrättslån. Ofta är köp av en nyproducerad bostadsrätt nämligen en process som pågår under en längre tid. 

Samtidigt vill långivaren ogärna ge ett lånelöfte som sträcker sig över lång tid. Det kan hända mycket på bostadsmarknaden från det att du ansöker om ett lånelöfte till dess att lägenheten är färdigproducerad och klar att flytta in i.

Tänk på! Precis som vid en vanlig bostadsrätt kan det vara bra att ansöka om ett lånelöfte innan du börjar leta lägenheter. På så sätt vet du hur mycket du kan köpa en nyproduktion för. Precis som vid ett vanligt bostadsrättslån får du låna maximalt 85 procent av bostadens värde.

Därför ser ett bostadsrättslån till en nyproduktion annorlunda ut gentemot ett vanligt bostadsrättslån. Man kan dessutom behöva ta bolånet från samma bank som nyproduktionen samarbetar med.

Att låna till nyproduktion är en slags bostadsrättslån, även kallat nyproduktionslån, som är uppdelat i olika steg.

1. Lämna in en intresseanmälan för lägenheten

Först och främst måste du som köpare lämna in en intresseanmälan för lägenheten. Det görs oftast redan innan själva byggandet dragit igång.

Om intresseanmälan blir bekräftad tecknar du vanligen ett bokningsavtal med produktionsbolaget. Det är vanligt att man då även betalar en bokningsavgift. Bokningsavgiften blir en säkerhet för säljaren att köparen kommer att fullfölja köpet av bostadsrätten. 

Visste du? En vanlig bokningsavgift hos ett av de stora bolagen ligger på 25 000 kronor.

Någonting som kan vara bra att veta är att bokningsavtalet inte är juridiskt bindande. Bokningsavtalet finns inte heller reglerat i bostadsrättslagen och det finns därmed inga formkrav för hur bokningsavtalet ska se ut.

Läs därför noga igenom bokningsavtalet innan du skriver under.

2. Teckna ett förhandsavtal

Nästa steg i processen är tecknandet av ett förhandsavtal. Ett förhandsavtal skrivs ofta över ett år innan inflyttning är aktuellt.

Förhandsavtalet finns reglerat i bostadsrättslagen och innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten åt den som tecknat ett förhandsavtal. Det innebär också att du som tecknar ett förhandsavtal är skyldig att överta äganderätten för lägenheten.

Med andra ord är du skyldig att köpa lägenheten när du väl har tecknat förhandsavtalet, och föreningen är skyldig att låta dig göra det. Du begår ett avtalsbrott om du häver avtalet.

Visste du? När det är mindre än ett halvår till inflyttning övergår förhandsavtalet till ett upplåtelseavtal. Det är då köparen blir medlem i bostadsrättsföreningen.

När du tecknar förhandsavtalet är det även vanligt att du behöver betala en förskottsbetalning. Förskottsbetalningen kommer att kunna räknas av från slutbetalningen av bostadsrätten.

3. Gör tillval till lägenheten

Om du vill kan du ofta göra tillval till lägenheten när du planerar att köpa en nyproduktion. Det innebär att du har möjlighet att vara med och påverka hur lägenheten utformas. Tillvalen är en av de stora fördelarna med nyproduktion.

Tänk på! Det inte inom alla nybyggnadsprojekt som tillval är aktuella.

Tillval kan innebära allt från vilka material som ska användas i lägenheten till hur planlösningen ska se ut. Möjligheten att göra tillval är ofta begränsad till en viss tid. Det kan också tillkomma en tillvalsavgift för köparen om tillvalet innebär en kostnad för byggnadsbolaget.

4. Upplåtelseavtal och handpenning

Mellan tre till sex månader före inflyttning tecknar du ett upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen. Då ska även en handpenning betalas. Handpenningen är ofta 10 procent av bostadens värde.

Tänk på! Handpenningen finansieras inte av bolånet utan måste komma från annat håll. Allra bäst är det om du har sparat ihop till handpenningen, alternativt kan du ansöka om handpenningslån.

Om du redan har betalat en summa när du tecknade förhandsavtalet kan det räknas av från handpenningen.

5. Betala för lägenheten genom ditt bostadsrättslån

Ungefär en vecka innan tillträde brukar man betala lägenheten. Du betalar då in resterande del av kontantinsatsen, och din långivare ser samtidigt till att lägenheten blir betald genom ditt bostadsrättslån.

Bostadsrättslån till nyproduktion kan vara amorteringsfritt

Sedan de nya reglerna om amortering infördes finns det möjlighet för dig att låna till nyproduktion amorteringsfritt. Reglerna om amorteringskrav innebär nämligen att den som köper en nyproduktion har möjlighet till att få sitt lån amorteringsfritt de första fem åren.

Det är dock långivarna själva som i slutändan bestämmer om de vill att du ska amortera för nyproduktionen eller inte. Beslutet om du får bolånet amorteringsfritt eller inte är ofta baserat på din kreditvärdighet. 

Det finns alltså ingen garanti att du slipper amortera om du köper en nyproduktion. Vill du ha ett amorteringsfritt bostadsrättslån när du köper en nyproduktion kan du därför behöva vända dig till flera långivare för att fråga vad som gäller hos dem. 

Tänk dock på att vid nyproduktion kan du behöva använda samma bank som byggnadsprojektet samarbetar med för att få ett nyproduktionslån.